Posted By: jmbcomms
COURT RULES AGAINST CARAVANSERAI TIMESHARE OWNERS - 11/28/2014 04:28 PM
COURT RULES ALEGRIA DOES NOT HAVE TO HONOR TIMESHARE CONTRACTS FROM CARAVANSERAI
1. Ruling is below. It's in Dutch; we are trying to get it translated.
2. We do not know if the litigants will appeal.
3. No idea whether Alegria will offer any kind of olive branch, or what kind of support the island or SMTA may offer. We are trying to get statements on all of this.
4. If you are a Caravanserai timeshare owner, hang in and don't despair; we have a hunch this is not yet really over.
Here is the text:
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: KG 2014/144
Datum: 28 november 2014
Vonnis No.: VONNIS IN KORT GEDING
In de zaak van:
TIMESHARE OWNERS AT CARAVANSERAI ASSOCIATION,
gevestigd in Sint Maarten,
-eiseres-,
gemachtigde: mr. M.M. Hofman-Ruigrok,
tegen
ALEGRIA REAL ESTATE B.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
-gedaagde-,
gemachtigde: mr. C. van Amersfoort.
Eiseres wordt hierna ook aangeduid als ‘de Vereniging’ en gedaagde als ‘Alegria’.
1. Het verloop van het kort geding
Het verloop van het kort geding blijkt uit:
- het op 28 oktober 2014 ter griffie ingediende inleidend verzoekschrift van de Stichting met producties;
Voorafgaande aan het geding hebben partijen aanvullende producties in het geding gebracht. Ook heeft de Vereniging na aanvang van het kort geding en voorafgaande aan de voortzetting op 14 november 2014 bij brief van 13 november 2014 producties in het geding gebracht.
Op heden is vonnis bepaald.
2. Het geschil in kort geding
2.1 De Vereniging vordert – zakelijk weergegeven – dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis (i) Alegria beveelt om de brief gedateerd 30 september 2014 met onmiddellijke ingang in te trekken op straffe van een dwangsom (ii) Alegria beveelt om de leden van de Vereniging toe te laten in hun timeshare units en de timeshare rechten van de leden van de Vereniging te honoreren op straffe van een dwangsom en (iii) Alegria in de proceskosten veroordeelt.
2.2 De Verenging legt aan de vordering ten grondslag dat de timeshare overeenkomsten van de leden van de Vereniging dienen te worden beschouwd als huurovereenkomsten. Het Gerecht begrijpt de redenering van de Vereniging zo dat op de in opdracht van de Bank van Nova Scotia (“de Bank”) gehouden executieveiling van de aan Kildare Properties Ltd toebehorende erfpachtrechten deze rechten aan de heer Rafik R. Sidhom zijn verkocht en nadien geleverd. De heer Rafik R. Sidhom heeft deze erfpacht rechten vervolgens doorverkocht aan Alegria. Alegria is derhalve gebonden aan de huurovereenkomsten zodat Alegria deze huurovereenkomsten, de timeshareovereenkomsten, niet als gevolg van de executieveiling opzeggen dan wel vernietigen. Beroep op de huurbedingen in de hypotheekakten komt Alegria dan ook niet toe. Ook komt Alegria geen beroep toe op de huurbedingen omdat de Bank altijd heeft geweten dat de erfpachtrechten aan derden werden verhuurd en de Bank altijd van deze huurinkomsten heeft geprofiteerd. De Vereniging doet verder een beroep op het bepaalde in artikel 7:226 BW waaruit volgt dat in geval van een overdracht van een onroerende zaak de rechten en plichten van de huurovereenkomsten overgaan op de verkrijger van deze onroerende zaak: Alegria volgens de Vereniging. Op grond van het voorgaande dient Alegria de timeshareovereenkomsten te respecteren en kan Alegria niet eenzijdig deze overeenkomsten opzeggen dan wel vernietigen.
2.3 Alegria betwist de vordering gemotiveerd waarop het Gerecht hierna, waar nodig, zal ingaan.
3. De feiten
a. De leden van de Vereniging hebben zogenoemde timeshareovereenkomsten gesloten met ENDLESS VACATION N.V. dba Caravanserai Beach Resort Beacon Hill (vergelijk de brief van 13 november 2014 van mr. M.M. Hofman-Ruigrok overlegging producties).
b. De Bank heeft op grond van haar hypotheekrechten in verband met tekortkomingen van Kildare Properties Ltd. (‘Kildare’) in de nakoming van de verscheidene geldleenovereenkomsten de aan Kildare toebehorende erfpachtrechten geveild.
c. Deze erfpachtrechten zijn blijkens de akte van 13 augustus 2014 van de notaris mr. F.E.E. Tjon Ajong: ‘(…) The Appearer, acting on behalf of Creditor, hereby declared to adjudicate said immovable property to Mr Rafik R. Sidhom, aforementioned for the amount of fourteen million Dollars, United States currency (US $ 14,000,000.00) (…)’ Uit dezelfde akte volgt ook dat de gemachtigde van Alegria tijdens de veiling het bod van US $ 14.000.000,00 heeft uitgebracht ten behoeve van zijn principaal Mr Rafik R. Sidhom (‘Sidhom’).
d. Bij akte van 27 oktober 2014 is ten overstaan de notaris mr. Mingo de Vereniging opgericht. Doel van de Vereniging is:
a. to represent the interests of the timeshare owners and/or timeshare right holders of Caravanserai beach Resort on Sint Maarten in the widest sense of the word, including representation in and out of Court;
b. to attain these objectives inter alia:
I. by starting and acquiescing in legal actions and entering into commitments,
II. by giving advice and assistance with other organizations;
III. and supporting all initiatives favorable to the members, this by all other lawful means which the Association deems conductive to its objects. (…)’
e. In de brief van 30 september 2014 van Alegria aan ‘all persons claiming timeshare rights at the Caravanserai Beach Resort’ is gesteld:
‘(…) On August 13, 2014 the properties have been publicly auctioned by the bank of Nova Scotia. The transfer of the Properties to Alegria Real Estate B.V. has been completed on September 15, 2014. In article 8 of the special auction conditions, the Bank of Nova Scotia reiterated the prohibition of renting out the Properties without its written permission and leaves it up to the buyer of the Properties (i.e. Alegria Real Estate B.V.) to invoke the annulment of any rental agreements concerning the Properties.
‘(…) If you have entered into any type of timeshare agreement with Endless Vacation N.V. for a timeshare unit at the Caravanserai beach Resort, please note that Alegria Real Estate B.V. is not bound by such agreement, and you are no longer entitled to make use of the timeshare unit or any related timeshare exchange programs.
‘(…) Although Alegria Real Estate B.V. or its affiliates are not responsible for the loss of your timeshare right and related exchange programs due to the auction of the Properties, it does sympathize with the sudden loss of your timeshare right. As a courtesy to you, the new operator of the resort , Alegria Operations N.V. (affiliate of Alegria Real Estate B.V.) offers you a hotel room usage agreement that you will find enclosed. This agreement will allow you to enjoy the use of a hotel room and facilities at the resort against an annual fee to cover part of the operational costs of the resort. (…)’
f. Bij brief van 10 oktober 2014 van de gemachtigde van de Vereniging is Alegria bericht:
‘(…) Our clients received a letter from Alegria Real Estate B.V., dated September 30th, 2014 and signed by you, announcing the annulment of their timeshare agreement, including and related timeshare exchange programs. We hereby inform you that the clients deem your letter and the asserted claims unacceptable. More specifically, the claims of an immediate annulment of clients’ timeshare agreements are unjust, and, may constitute a breach of contract.
As such, we urgently request and summon you that the abovementioned letter dated September 30th2014 is retracted within two business days as of the date of this letter, that is, by Tuesday 14th October 2014. (…)’
g. Aan deze sommatie heeft Alegria geen gevolg gegeven.
4. De beoordeling in kort geding
4.1 Het Gerecht overweegt en oordeelt voorshands als volgt.
4.2 In de aard van de vordering ligt de spoedeisendheid besloten.
4.3 Veronderstellende dat (i) de Vereniging op grond van artikel 3:305a BW e.v. in de vordering kan worden ontvangen (ii) niet Alegria de veilingkoper is maar Sidhom en (iii) de timeshareovereenkomsten als huurovereenkomsten dienen te worden beschouwd, kan de vordering desondanks niet worden toegewezen omdat de timeshareovereenkomsten van de leden van de Vereniging met Endless Vacation N.V. zijn gesloten. Het bepaalde van artikel 7:226 BW is mitsdien niet van toepassing. Immers, Endless Vacation N.V. heeft de erfpachtrechten niet overgedragen dan wel zijn deze rechten niet ten laste van haar geveild. Verder is niet gesteld of gebleken dat Alegria deze overeenkomsten met medewerking van de leden van de Vereniging van Endless Vacation N.V. op grond van artikel 6:159 BW (contractoverneming) heeft overgenomen.
4.4 Op deze grond kan de vordering niet worden toegewezen nu voorshands moet worden aangenomen dat Alegria niet gebonden is aan de timeshareovereenkomsten met de leden van de Vereniging. Alegria hoeft dan ook naar het voorlopige oordeel van het Gerecht deze timeshareovereenkomsten niet respecteren.
4.5 Het Gerecht hoeft – gelet op het voorgaande – niet in te gaan op de vraag of Alegria een beroep jegens de (leden van de) Vereniging toekomt op de in de hypotheekakten opgenomen huurbedingen. Immers, de hypotheekgever, Kildare, is op grond van de timeshareovereenkomsten niet de verhuurder van de (leden van de) Vereniging, maar dat is naar de voorlopige opvatting van het Gerecht Endless Vacation N.V.
4.6 Als de in het ongelijk te stellen partij zal de Vereniging in de proceskosten van Alegria worden veroordeeld die tot op heden kunnen worden begroot op NAf 2.229,50 waarvan NAf 279,50 aan betekeningskosten, NAf 450,00 aan vastrecht en NAf 1.500,00 aan gemachtigdensalaris.
4.7 Het Gerecht zal de proceskostenveroordeling van het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5. De beslissing in kort geding
Het Gerecht:
5.1 wijst af de vordering;
5.2 veroordeelt de Vereniging in de proceskosten vallende aan de zijde van Alegria die tot op heden kunnen worden begroot op NAf 2.229,50;
5.3 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit kort geding vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten, en uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op 28 november 2014.
1. Ruling is below. It's in Dutch; we are trying to get it translated.
2. We do not know if the litigants will appeal.
3. No idea whether Alegria will offer any kind of olive branch, or what kind of support the island or SMTA may offer. We are trying to get statements on all of this.
4. If you are a Caravanserai timeshare owner, hang in and don't despair; we have a hunch this is not yet really over.
Here is the text:
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: KG 2014/144
Datum: 28 november 2014
Vonnis No.: VONNIS IN KORT GEDING
In de zaak van:
TIMESHARE OWNERS AT CARAVANSERAI ASSOCIATION,
gevestigd in Sint Maarten,
-eiseres-,
gemachtigde: mr. M.M. Hofman-Ruigrok,
tegen
ALEGRIA REAL ESTATE B.V.,
gevestigd in Sint Maarten,
-gedaagde-,
gemachtigde: mr. C. van Amersfoort.
Eiseres wordt hierna ook aangeduid als ‘de Vereniging’ en gedaagde als ‘Alegria’.
1. Het verloop van het kort geding
Het verloop van het kort geding blijkt uit:
- het op 28 oktober 2014 ter griffie ingediende inleidend verzoekschrift van de Stichting met producties;
Voorafgaande aan het geding hebben partijen aanvullende producties in het geding gebracht. Ook heeft de Vereniging na aanvang van het kort geding en voorafgaande aan de voortzetting op 14 november 2014 bij brief van 13 november 2014 producties in het geding gebracht.
Op heden is vonnis bepaald.
2. Het geschil in kort geding
2.1 De Vereniging vordert – zakelijk weergegeven – dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis (i) Alegria beveelt om de brief gedateerd 30 september 2014 met onmiddellijke ingang in te trekken op straffe van een dwangsom (ii) Alegria beveelt om de leden van de Vereniging toe te laten in hun timeshare units en de timeshare rechten van de leden van de Vereniging te honoreren op straffe van een dwangsom en (iii) Alegria in de proceskosten veroordeelt.
2.2 De Verenging legt aan de vordering ten grondslag dat de timeshare overeenkomsten van de leden van de Vereniging dienen te worden beschouwd als huurovereenkomsten. Het Gerecht begrijpt de redenering van de Vereniging zo dat op de in opdracht van de Bank van Nova Scotia (“de Bank”) gehouden executieveiling van de aan Kildare Properties Ltd toebehorende erfpachtrechten deze rechten aan de heer Rafik R. Sidhom zijn verkocht en nadien geleverd. De heer Rafik R. Sidhom heeft deze erfpacht rechten vervolgens doorverkocht aan Alegria. Alegria is derhalve gebonden aan de huurovereenkomsten zodat Alegria deze huurovereenkomsten, de timeshareovereenkomsten, niet als gevolg van de executieveiling opzeggen dan wel vernietigen. Beroep op de huurbedingen in de hypotheekakten komt Alegria dan ook niet toe. Ook komt Alegria geen beroep toe op de huurbedingen omdat de Bank altijd heeft geweten dat de erfpachtrechten aan derden werden verhuurd en de Bank altijd van deze huurinkomsten heeft geprofiteerd. De Vereniging doet verder een beroep op het bepaalde in artikel 7:226 BW waaruit volgt dat in geval van een overdracht van een onroerende zaak de rechten en plichten van de huurovereenkomsten overgaan op de verkrijger van deze onroerende zaak: Alegria volgens de Vereniging. Op grond van het voorgaande dient Alegria de timeshareovereenkomsten te respecteren en kan Alegria niet eenzijdig deze overeenkomsten opzeggen dan wel vernietigen.
2.3 Alegria betwist de vordering gemotiveerd waarop het Gerecht hierna, waar nodig, zal ingaan.
3. De feiten
a. De leden van de Vereniging hebben zogenoemde timeshareovereenkomsten gesloten met ENDLESS VACATION N.V. dba Caravanserai Beach Resort Beacon Hill (vergelijk de brief van 13 november 2014 van mr. M.M. Hofman-Ruigrok overlegging producties).
b. De Bank heeft op grond van haar hypotheekrechten in verband met tekortkomingen van Kildare Properties Ltd. (‘Kildare’) in de nakoming van de verscheidene geldleenovereenkomsten de aan Kildare toebehorende erfpachtrechten geveild.
c. Deze erfpachtrechten zijn blijkens de akte van 13 augustus 2014 van de notaris mr. F.E.E. Tjon Ajong: ‘(…) The Appearer, acting on behalf of Creditor, hereby declared to adjudicate said immovable property to Mr Rafik R. Sidhom, aforementioned for the amount of fourteen million Dollars, United States currency (US $ 14,000,000.00) (…)’ Uit dezelfde akte volgt ook dat de gemachtigde van Alegria tijdens de veiling het bod van US $ 14.000.000,00 heeft uitgebracht ten behoeve van zijn principaal Mr Rafik R. Sidhom (‘Sidhom’).
d. Bij akte van 27 oktober 2014 is ten overstaan de notaris mr. Mingo de Vereniging opgericht. Doel van de Vereniging is:
a. to represent the interests of the timeshare owners and/or timeshare right holders of Caravanserai beach Resort on Sint Maarten in the widest sense of the word, including representation in and out of Court;
b. to attain these objectives inter alia:
I. by starting and acquiescing in legal actions and entering into commitments,
II. by giving advice and assistance with other organizations;
III. and supporting all initiatives favorable to the members, this by all other lawful means which the Association deems conductive to its objects. (…)’
e. In de brief van 30 september 2014 van Alegria aan ‘all persons claiming timeshare rights at the Caravanserai Beach Resort’ is gesteld:
‘(…) On August 13, 2014 the properties have been publicly auctioned by the bank of Nova Scotia. The transfer of the Properties to Alegria Real Estate B.V. has been completed on September 15, 2014. In article 8 of the special auction conditions, the Bank of Nova Scotia reiterated the prohibition of renting out the Properties without its written permission and leaves it up to the buyer of the Properties (i.e. Alegria Real Estate B.V.) to invoke the annulment of any rental agreements concerning the Properties.
‘(…) If you have entered into any type of timeshare agreement with Endless Vacation N.V. for a timeshare unit at the Caravanserai beach Resort, please note that Alegria Real Estate B.V. is not bound by such agreement, and you are no longer entitled to make use of the timeshare unit or any related timeshare exchange programs.
‘(…) Although Alegria Real Estate B.V. or its affiliates are not responsible for the loss of your timeshare right and related exchange programs due to the auction of the Properties, it does sympathize with the sudden loss of your timeshare right. As a courtesy to you, the new operator of the resort , Alegria Operations N.V. (affiliate of Alegria Real Estate B.V.) offers you a hotel room usage agreement that you will find enclosed. This agreement will allow you to enjoy the use of a hotel room and facilities at the resort against an annual fee to cover part of the operational costs of the resort. (…)’
f. Bij brief van 10 oktober 2014 van de gemachtigde van de Vereniging is Alegria bericht:
‘(…) Our clients received a letter from Alegria Real Estate B.V., dated September 30th, 2014 and signed by you, announcing the annulment of their timeshare agreement, including and related timeshare exchange programs. We hereby inform you that the clients deem your letter and the asserted claims unacceptable. More specifically, the claims of an immediate annulment of clients’ timeshare agreements are unjust, and, may constitute a breach of contract.
As such, we urgently request and summon you that the abovementioned letter dated September 30th2014 is retracted within two business days as of the date of this letter, that is, by Tuesday 14th October 2014. (…)’
g. Aan deze sommatie heeft Alegria geen gevolg gegeven.
4. De beoordeling in kort geding
4.1 Het Gerecht overweegt en oordeelt voorshands als volgt.
4.2 In de aard van de vordering ligt de spoedeisendheid besloten.
4.3 Veronderstellende dat (i) de Vereniging op grond van artikel 3:305a BW e.v. in de vordering kan worden ontvangen (ii) niet Alegria de veilingkoper is maar Sidhom en (iii) de timeshareovereenkomsten als huurovereenkomsten dienen te worden beschouwd, kan de vordering desondanks niet worden toegewezen omdat de timeshareovereenkomsten van de leden van de Vereniging met Endless Vacation N.V. zijn gesloten. Het bepaalde van artikel 7:226 BW is mitsdien niet van toepassing. Immers, Endless Vacation N.V. heeft de erfpachtrechten niet overgedragen dan wel zijn deze rechten niet ten laste van haar geveild. Verder is niet gesteld of gebleken dat Alegria deze overeenkomsten met medewerking van de leden van de Vereniging van Endless Vacation N.V. op grond van artikel 6:159 BW (contractoverneming) heeft overgenomen.
4.4 Op deze grond kan de vordering niet worden toegewezen nu voorshands moet worden aangenomen dat Alegria niet gebonden is aan de timeshareovereenkomsten met de leden van de Vereniging. Alegria hoeft dan ook naar het voorlopige oordeel van het Gerecht deze timeshareovereenkomsten niet respecteren.
4.5 Het Gerecht hoeft – gelet op het voorgaande – niet in te gaan op de vraag of Alegria een beroep jegens de (leden van de) Vereniging toekomt op de in de hypotheekakten opgenomen huurbedingen. Immers, de hypotheekgever, Kildare, is op grond van de timeshareovereenkomsten niet de verhuurder van de (leden van de) Vereniging, maar dat is naar de voorlopige opvatting van het Gerecht Endless Vacation N.V.
4.6 Als de in het ongelijk te stellen partij zal de Vereniging in de proceskosten van Alegria worden veroordeeld die tot op heden kunnen worden begroot op NAf 2.229,50 waarvan NAf 279,50 aan betekeningskosten, NAf 450,00 aan vastrecht en NAf 1.500,00 aan gemachtigdensalaris.
4.7 Het Gerecht zal de proceskostenveroordeling van het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5. De beslissing in kort geding
Het Gerecht:
5.1 wijst af de vordering;
5.2 veroordeelt de Vereniging in de proceskosten vallende aan de zijde van Alegria die tot op heden kunnen worden begroot op NAf 2.229,50;
5.3 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit kort geding vonnis is gewezen door mr. C.T.M. Luijks, rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten, en uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op 28 november 2014.